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受限購和限貸政策影響，電梯樓一般是改善型或者首次置業“一步到位”的目標，因此很多購房者對電梯樓寄予很高的期望，如必定是南向景觀好的小區電梯樓。房地產人士表示，不少開發商在開發電梯樓的時候一般都把大戶型放在南向，可能南向“邊角料”會安排一些四五十平方米的一房一廳，緊湊型的兩房和三房能找到南向單位非常少。因此，置業專家建議購房者“睇饣送吃飯”，根據預算來選擇合心意的房源。目前帶小區的電梯樓一般比電梯單體樓單價要貴三五千，對居住需求較高的自住客人需要掂量一下“荷包”再購買。
本期也如上期樓梯樓置業指南一樣選擇市內熱門的置業板塊，對電梯樓盤源根據樓層、朝向、學位、樓齡、路段等方面為您分析電梯樓的價格差距。此外，記者也提醒置業者，很多人以為選擇樓齡長的電梯樓有可能得到證滿5年的稅費優惠，其實證滿5年是指現業主持有房屋的年限，有的老電梯樓因為轉手頻繁而導致不少盤源證不滿5年，相反一些電梯次新樓一手業主出讓的房屋還有可能證滿5年，因此置業者選擇電梯樓盤源時一定要認清“證齡”與樓齡的關系。本欄文/圖：記者 李鳳荷
小區電梯樓PK單體樓：價差驚人
有會所、有花園泳池的電梯樓小區在市區越來越顯得金貴，一些單體樓因靠近馬路或者缺少休憩、散步的區域而被自住客人所嫌棄，單體樓樓價與小區電梯樓樓價漸行漸遠。
合富置業高級營業經理曹妃宏表示，麓湖片區的二手樓盤，小區物業與單體樓價格差距有3000元/m2左右，如麓景雅苑均價約2.5萬~2.6萬元元/m2，而單體樓物業麓湖盛景均價約2萬~2.2萬元/m2，在麓湖片區中，客戶大多數看中其景觀與朝向。曹妃宏表示，前段時間麓湖大廈放出一個三房物業，單價約2.5萬元/m2，其賣點在于擁有麓湖景觀，加上東南向，故此，業主叫價比較強硬。另外，麓湖盛景東南向單位，業主開價較高，價格約2.3萬元/m2。至于學位房方面，麓湖片區的電梯樓都能入讀省一級登峰小學，令該片區的電梯樓受家長客追捧。曹妃宏表示，麓湖片區電梯樓****賣點是景觀好，特別是中高樓層單位，雖然價格稍微貴點，但景觀亮麗加上靠近麓湖空氣好，不少買家會咬緊牙購入此類物業。
合富置業尚東尚筑分行主管黃仲威表示，番禺區內電梯樓環境清靜優美，大多數物業都以低密度住宅為主，而市橋一帶電梯樓樓齡、小區管理是影響樓價的重要因素，如單體樓建業大廈、海關宿舍的樓價約6000~8000元/m2左右，而帶小區、樓盤質素稍好的尚東尚筑或者金海岸花園等樓盤，均價達1.1萬~1.2萬元/m2，假若帶精美裝修的單位，其價格可達1.3萬元/m2。帶小區與否是能體現物業價值？黃仲威表示，在幫客戶挑選電梯物業時，建議客戶因應景觀挑選樓層，以尚東尚筑為例，如果物業向花園的話，會建議挑選樓層低一點，一來低樓層物業價格便宜點，二來綠化景觀更佳，若物業朝向馬路，則挑選樓層稍高物業，噪音及馬路塵埃都會有所緩解。
合富置業富力現代第一分行主管陳河清表示，目前大型小區盤富力現代廣場二手均價約2.3萬~2.4萬元/m2，而無小區管理的單體樓遠鋒大廈，其均價稍低，約為1.8萬~1.9萬元/m2，此外，還有一些開放式小區物業，如樓齡稍長的富澤園，均價介乎于前面兩個樓盤之間，約需2萬元/m2左右。陳河清說，環境安靜、綠化環境佳、小區管理等因素是最能影響片區內的樓價，如富力現代廣場、光大花園均是片區里的貴價盤，特別是富力現代廣場三期君譽，均價達2.5萬元/m2。當然，影響電梯樓價值還有另一關鍵點，就是實用面積。陳河清表示，實用率高會令物業的活動空間及儲物空間得以提升，有見及此，此類物業的業主們開價都會比較高。
合富置業高級營業經理余海娟表示，云山詩意家園、時代玫瑰園等均是白云區內成熟社區盤，他們比單體樓的價格，相差約5000~8000元/m2，如果朝向佳的物業，還會有更大的差距，目前，云山詩意家園及時代玫瑰園均價約1.6萬~2.2萬元/m2，而靠近黃邊路的單體樓物業建研大廈，其均價需1.1萬元/m2。余海娟表示，最能體現黃邊北路一帶的樓盤價值是地段與配套，云山詩意家園及時代玫瑰園靠近地鐵站，而且環境幽雅，故此，樓價會比其他小區物業會高點，比如靠近華快的樓盤金碧雅苑，受到環境及管理素質的影響，其物業價值會稍微低一點。
高樓層Pk低樓層：樓層越高價越高
既然住得上電梯樓，買家當然希望“一覽眾樓”，樓層越高越好。置業專家表示，各區域電梯物業2~4樓也的確比同樓其他單位要低500~1000元/m2，不過同樓最高價的并非頂樓，而是頂樓以下的那一層，因為廣州人怕頂樓“熱”。
中原地產李苑峰指出，高層電梯樓景觀及視野開闊，通風采光比較好而受有一定資金的置業者熱捧；而中低層樓梯樓由于價格偏低，頗受資金不多的“剛需”置業者的歡迎。一般來講，高層電梯樓相對中層同等樓盤價格偏高500元/m2，而中層電梯樓對比低層同等樓盤，價格也偏高500元/m2。該板塊目前市場價約在9500~10000元/m2之間。
據中原地產羅馬家園分行營業經理魏晗透露，目前在海珠區南洲板塊電梯樓的市場價約1.7萬~1.9萬元/m2，如羅馬家園和時代廊橋都是不錯的置業選擇。一般位于電梯2~3層的單元價格稍低，中高層單元價格會偏高500~1000元/m2，南向單元很受歡迎，客人主要會看中朝向和周邊交通配套，很多以前的客戶覺得羅馬家園交通不便，現在都重新選擇在這邊置業。建議大家在選擇房子的時候應該縱觀全局，看到整個區域未來的發展趨勢以及其升值的空間，這樣會更有保障一些。
合富置業余海娟表示，雖然大部分買家都不喜歡頂樓和低樓層的電梯樓單位，不過這有可能是大家認識上的誤區而已。很多電梯樓會有一些特色賣點，如電梯二樓送花園、大平臺等優勢會吸引買家，適合一些家中有長者的客戶。余海娟表示，近年來，電梯樓頂層單位頗受買家關注，很多物業在建造時，已做好頂層隔熱和防水措施，加上現時越來越多買家比較注重私隱度，選購頂樓物業不容易受到其他住戶干擾，而且價格也比黃金中層的單位要低，所以很多年輕“80后”買家會選購此類物業。
南向PK其他方向：南向單位一房難求
秋冬季節去看樓，最容易感受到南向房子與北向房子的區別，南向陽臺溫暖，北向陽臺冷清。房地產人士表示，南方以南向單位為優，但一個小區南向單位非常稀缺，一手買下的業主多數用于自住。在一些特殊景觀的區域，有可能只有北向的房屋才有景觀，如嘉和苑3期北向望流花湖。故此置業專家建議購房者，選擇南向單位“可遇不可求”，有時候應該設定備選朝向的房子。
中原地產李苑峰表示，南向單位在朝向方面，大部分的置業者當然是希望選擇朝向南的單元，例如貝麗花園一個100平方米的南向單元可能要150萬元，而一個60平方米的北向單元卻只要90萬元，根據不同的客戶需求，如果想購置價格相對較低的電梯樓優質兩房單元，在朝向方面就不能有太多的挑剔，價格好總價又低的兩房單元比較難找。最近中原地產崗貝分行成交了一套貝麗花園的84平方米的兩房單元，總價130萬元，位于電梯樓中層，南向，該單元的買家就是看中小區的路段、配套以及朝向而購置的，市場價成交，這一類單元也是目前大部分“剛需”客戶比較喜歡的。
中原地產雋峰分行高級營業經理郭亞峰表示，珠江新城板塊目前置業的客戶群主要是手頭上有一定資金的改善型買家和投資客，建議大部分的置業者可以選擇性價比較高的單元，不一定要是小區的樓王單位，南向單元價格相對會比北向的單元貴一些；如果希望價格較低的單元，那么在朝向這方面的要求就不要太高了。另外，選擇一些性價比比較高的單元，未來的升值空間可能會更大一些。
好學位PK一般學位：帶優質學位賣高兩三千
改善型置業者與“一步到位”首次置業者購買房子，一般都希望房子住得舒服，最好還帶有優質小學學位，這樣就完美了。市內優質小學學位本來就不多，周邊電梯樓同樣稀缺，因此帶優質學位的電梯樓物業價格“水漲船高”。
據中原地產淘金北路分行營業經理何勇透露，在淘金板塊置業的客戶一般會首先考慮學位，該地段的小區都配有優質學位，如中星小學和華僑小學，目前該板塊周邊小區的市場價大概是2萬元/m2，淘金家園、富力御龍庭這些樓齡比較新的小區市場價大概在2.6萬元/m2左右，高層電梯樓的價格會比中低層電梯樓偏高500~1000元/m2。中原地產何勇告訴記者，如果想選擇小區環境比較優質，總價又不會太貴的單元，可以選擇華僑樂園。華僑樂園環境很舒適，小區內有模仿香港建筑特色而建的“港市花園”，很適合一些老人和小孩子在此休閑玩耍，在這邊置業的大部分都是一些改善型的買家和長住的居民。
合富置業耀星華庭分行主管林樸欽表示，天河北一帶有眾多電梯樓盤，借助省一級華陽小學的學位優勢，令部分電梯物業價值得以提升，部分帶學位的物業，即使樓齡達15年以上，其均價可達2.2萬元/m2左右，而不帶華陽小學的小區物業，如帝景苑帶龍口西小學學位，均價僅需1.8萬~2萬元/m2，故此，學位的因素對樓價有比較大的影響。此外，是否帶小區的物業，價值也有一定差別，大約相差2000~3000元/m2。
滿堂紅市場研究員李蘊卿表示，珠江新城西區板塊中成交最活躍的小區是位于花城大道的鉑林國際公寓，二手均價29967元/m2，單價處于同類樓盤的較高水平。鉑林國際公寓屬于地鐵口附近的物業，小區管理，租金回報率高，而且盤源以40平方米左右的一房小戶型為主，受投資型買家熱捧。加上帶省一級先烈東小學學位，業主惜售心理也自然變得強硬，放盤價格一直居高不下。
購買電梯樓小貼士
1.電梯樓一般以頂層的下一層價格最高（如總樓層是30層，則29層的單位是同一戶型不同樓層中最高售價的），越往下價格越低。同樣價格下盡量選高樓層的。
2.樓層選擇有講究。高樓層一般不會被擋光，如選低樓層的房子要注意南邊的樓是否擋日照（北面一般是廚房和廁所及小臥室）。噪音在1~8層是逐層遞減，但8層以上就會逐層遞增。尤其注意小區停車位和車行道和你選的房子位置。10~12樓是揚灰層，灰塵在這個高度懸浮，空氣質量不太好。另外，灰塵和汽車廢氣排出的重金屬氣體下沉在1~4樓。
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